簡單來說，當年房地產價格的高漲和住房需求幾乎完全無關，現在的「商品房市場」也還沒出現。會出現房產泡沫，主要原因是中共特權份子掌握政策消息之後提早進場圈錢，中央(當時是朱鎔基)明令禁止、抽房地產業的銀根之後，房地產泡沫就破了。
重點是房地產泡沫形成的過程中和泡沫破裂之後，地方政府做了什麼？地方政府是促成房地產泡沫的參與者，掌控土地分配和交易方式，直接與商人(本地或外國商人)進行交易。泡沫破裂後，面對眾多「爛尾樓」，海南的官員處理的方式基本上是漠視該樓複雜的產權問題，用「行政手段處理爛尾樓」(簡單來說就是炸掉重來)。
就算用了這麼強硬的處置措施，海南的房產泡沫問題大概要到2006年才真正處理完畢，根據每個官員說法不同，前後大概花了8~12年。
但是在處理完房產泡沫問題後，緊接著迎來的就是新一波的、全國性的房地產泡沫。目前也還在發展中，至於什麼時候會破？可能要看中共官方何時願意面對現實吧。
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特區設立到房地產改革試驗場
1988年，海南島成為中國新的經濟特區，脫離廣東省的管轄，成為海南省。海南從此刻開始擺脫了原本偏遠小島的命運，踏上繁華之路。 |
| 海南風景優美 |
設立海南為經濟特區的主要目的是為了吸引東南亞華僑的投資，拿到了政府授予的「特區」特權，意味著政府官員想做什麼就做什麼，大膽嘗試各種與外資合作的方案。在各種工業發展見到實績之前，房地產業先找到機會做了第一波的嘗試。
1988年同時也是中國房地產改革的起始點，原本信仰社會主義的中國共產黨不允許人們買賣或出租土地，土地所有權為國家或農民集體所有，用規定的方式，避免出現傳統地主壓迫人民的問題。但到了1988年，憲法修正案將關於土地的條目修改為「任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。」既然不能買賣土地，那買賣土地的「使用權」總可以吧？在哲學上解決了土地買賣的問題，接下來就是發展房地產市場了。
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| 1988年海南建省，鄧小平對海南充滿期望 |
1989年3月26日，《海南經濟特區土地使用權有償出讓轉讓規定》出臺，地方政府可以將手上的土地賣(其實是賣使用權)給外商，再以獲得的經費投資於基礎建設，於是土地批租暫態成為海南財政收入的一大重要來源。由於市場的狀態混亂，許多公司只付少量訂金，透過關係從政府手中取得土地或開發項目的批文，再將之轉賣給他人。多重轉手下來，當批文到真正的開發商手裡時，土地價格早已是當初的幾倍甚至幾十倍。為了造成供求關繫緊張的假像，許多炒家囤積房產。
短短幾年過去，房價自1991年下半年開始攀升至1992年6月達到頂峰。1992年1至4月平均漲幅在40%。地價飆升開始吸引逐利資本的瘋狂涌入。在這個原本還很荒涼的島上，一個漫無規則的金融系統被迅速搭建起來。一夜間，海南成立了20家信託投資公司，35個城市信用社，此外還有一批股份制、會員制的金融性公司。它們除了為地產公司提供貸款，自身也做房產投資。 同時，中國內地的銀行也看好海南房地產市場，紛紛將資金投向海南。
原海南省委書記阮崇武(1993年海南省委書記兼省長)說，1992年小平南巡後，海南經濟出現空前高漲。那一年，海口市經濟增長率達到83%，另一個熱點城市三亞也達到73.6%。海南全省財政收入的40%來源於房地產業。而其實那些被蓋好的房子大多空置。
「這意味著，即使海口市再增加30-40萬人口，也不用再上新的房地產項目。」林克昌(海南省人民政府辦公廳、處置辦專職副主任)說。
那麼，海南的房地產發展和地方政府財政收入的關係如何呢？以1993年的三亞市為例，三亞政府的財政收入不過五六千萬元，而通過土地批租的房地產收入則超過一億元。 而在前一年，三亞中心城區一塊4.3畝的土地，以每畝381萬元成交，創海南歷史之最。由於海南在實施土地有償轉讓之前，還未真正開展城市規劃，所以當時找地蓋房子、做項目並不難。於是，上島找地、找項目的人越來越多。據統計表明，在房地產最熱時，島上投資地產的企業有5000多家。那時，幾乎人人談房產，人人都是地產老闆。 [1]
宏觀調控開始，房產泡沫破裂
1993年6月，國務院發布《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條強力調控措施包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地產熱頓時被釜底抽薪。7月7日，朱鎔基為熱漲的海南經濟潑冷水。他在全國金融工作會議上要求，立即停止違規拆借、提高利率和停止向自辦實體投入資金。 緊接其後的是7月15日拆借資金方面的「三不准」政策出臺，對銀行給非銀行金融機構拆借資金進行「剎車」。
海南的經濟泡沫開始幻滅。做了8年處置積壓房地產的林克昌告訴記者，先是關閉、停建，到後來是大面積的房子人去樓空，根本找不到投資人或債權人。望著一棟棟半拉子工程，銀行苦不堪言，身後是交了預售款而長期得不到住房的群眾在不斷埋怨，甚至上訪。
1994年至1997年，房地產投資急劇滑落，最大的下降幅度達到53%。外地資金開始急速逃離。 海南20餘家信用社悉數倒閉。 受上級指令，成立海南發展銀行接管倒閉的信用社。消息一經公開，又引發全島擠兌風潮。1998年6月21日，海南發展銀行亦被關閉。
這一年，朱鎔基總理視察海南時提出，「絕對不許再批新項目，再建新房子，不允許銀行再給房地產貸款。要下決心收地。凡是報建沒報建的，只要是閒置的土地一律收回。」海南原本已經冷下的房地產市場繼而降至冰點。四家國有商業銀行從夢中醒來後，由全國各地調派了3200人到海南追債。一時間，銀行討債人員分佈全島，計程車司機每天都能拉到三五個追債的銀行員工。 而多重抵押、錯綜複雜的債權關係為尋找債權人設置了數不清的障礙。
公開資料顯示，到1996年末，海南全島的金融機構有2600個，平均每1萬人中就有金融從業人員39.6人。 另有數據顯示，到1998年底，工、農、中、建四家國有商業銀行壓在海南地產的資金有430億元。到1997年底，僅海口市的空置房和停建工程(不包括已報建但尚未開工的房產項目)就有近500萬平方米。
泡沫破裂之後
1993年海南房產泡沫破裂之後，給占全國0.6％總人口的海南省留下了占全國10％的積壓商品房。全省「爛尾樓」高達600多棟、1600多萬平方米，閒置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。
這樣的景況，也形成了海南三大特色景觀：天涯、海角、爛尾樓。
房產泡沫之後的海南地方政府運用許多年的時間嘗試處理「爛尾樓」的問題，並以各種方式活絡地方經濟發展。
「處置當中爭議最大的，是用行政手段處置積壓房地產是否侵犯了產權的問題。」林克昌(省住建廳原巡視員)說，隨著處置工作的逐步展開，大家的認識逐漸統一，雖然前期利益受了些影響，但資金盤活了，房子蓋起來了，城市環境改善了，歸根結底是大家都受益了。
附錄：
海南房產發展與房產泡沫重要事件時間表
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年份
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事件表
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1988
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海南建省、房改啟動
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1991
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國務院發佈《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》
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1992
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鄧小平發表南巡講話，資金湧入沿海各城市
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1993
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海南建省和特區效應得到全面釋放，房價高漲
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1993.6.23
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中央啟動宏觀調控，海南房產破裂開始
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1993.6.24
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國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》
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1994
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《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》，開始推動住房公積金、住房貨幣化
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1995
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海南省政府成立海南發展銀行
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1998
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海南發展銀行出現擠兌風波，央行宣佈關閉海南發展銀行
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1999
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開始處置積壓房地產
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2001.4
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證監會全面叫停券商直接投資海南
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2006
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積壓房地產大致處置完成，房價開始出現緩慢的恢復性增長
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2009
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海南政府提出「國際旅遊島」概念
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2009.11
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海南房價飆漲
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2009.12.31
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國務院《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》
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2010.1~2
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海南省國土環境資源廳「兩個暫停」政策：「暫停全省商業性開發土地出讓，暫停審批新的房地産開發項目。」
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2010~今
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大致呈現供需穩定，房價緩步上漲
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